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房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(三)-李尚 ...- …

房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向(三)-李尚 ...- …

作者:admin    来源:未知    发布时间:2018-09-13 16:50    浏览量:
三、拆迁补偿制度缺陷背后的开发利益 勿容违言,房地产开发在法律上制度上存在显而易见重大缺陷的深层原因,在于地方政府及其官员在房地产开发中有着重大利益。在现实中,地方政府“经营城市”、“经营土地”的经济目的非常明确,而地方政府及其官员与开发商利益一致也显而易见。 地方政府在开发中的主要利益是巨额土地出让金。“经营城市”本质上就是通过征地卖地拆迁为地方财政谋取利益。巨额土地出让金成为许多地方的“第二财政收入”,在一些地区,土地出让金相关收入甚至“占到财政收入的50%以上”,“经营土地”因而被称为“土地财政”。 更有甚者,有些地方政府为获取高额土地出让金,竟然采取各种措施,人为推高地价,推升房价。前几年,笔者曾亲耳听见新上任的市委书记在干部培训班上宣布他的“施政纲领”,其中一条就是“推高房价”。今天,本地(地级市)房价已经远远高于同类地区,甚至也超过了二线城市成都周边地区。 有业内专家分析说,当流动性充裕、房地产市场向好时,地方政府有动力、有能力推升地价和房价;而当楼市出现危机,土地交易冷清时,地方政府则通过构筑政策防护墙,扭转楼市下滑趋势。“2008年,各地纷纷出台缓交土地出让金等措施扶持开发商,‘救市’风潮席卷南北就是例证。更令人担忧的是,这种机制像个失去控制的发动机一样,很难停下来。”[1] 2008年,全国工商联曾就全国九大城市的“房地产企业开发费用”进行了调查,调查结果显示,“在总费用支出中,流向政府的部分(即拿地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%;其次为北京48.28%;广州46.94%”。[2] 上图是我国2005~2011年全国土地出让收入总额。“十一五”期间(2006~2010),全国共批准建设用地3300多万亩,土地出让收入7万多亿元。其中,2009年全国土地出让收入高达1.59万亿元,同比增加63.4%,相当于同期全国地方财政总收入的46%左右,在有些县市占比高达80%以上[3]。2010年全国土地出让收入2.7万亿元,同比增加70.4%。[4] “据业内专家测算,除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,土地出让的净收益一般在40%以上。”。[5] 其实,按照我国《土地管理法》的规定,新增建设用地的土地出让金应该“专项用于耕地开发”。[6] 然而,人们无从得知地方政府的土地出让金用途有多少与“耕地开发”有关。 2006年以前,土地出让金都是自收自支,这成为刺激地方政府滥用土地的主要诱因。2006年8月,国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》,明确规定“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行‘收支两条线’管理”。不过,上有政策,下有对策,天文数字般的资金,自然会有人愿意去“冒险”。很多地方的土地出让金并未列入预算,即使有些地方列入了预算,“但是目前的监管办法还是比较虚的,用词也很模糊,缺乏可操作的具体措施”。[7] 例如,国家审计署2010年4月公布,在接受2007~2008年度审计的11个省区的13个市中,有11个市的674.81亿元土地出让收入未按规定纳入基金预算管理,违规金额占征收总额的20.1%,违规面高达84.6%![8] 由此看来,2009年12月,财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,再次强调对地方土地出让金实行“收支两条线”管理,并非无的放矢。 “表2”是“2009年全国土地出让收入支出表”,笔者根据财政部网站公布的《全国土地出让收支基本情况(2009)》整理。[9] 除了土地出让金,地方政府在房地产开发中还有众多的附加利益,这包括,建筑和房地产等行业增加的本地税收;开发项目和引进资金增加的本地税收;土地管理、房产、财政、水利和交通等部门收取的费用;等等。例如,在辽宁西丰县违规强拆个案中,该县征用了140余亩菜地搞所谓的“东北土特产品交易中心”。据该县官方网站介绍,该交易中心“年交易量可达100万吨,交易额可实现100亿元,税收实现2.5亿元”。[10] “实现税收2.5亿元”,对一个县级财政来说极具诱惑。 地方官员在房地产开发中的利益更是多方面的。从正面来看是政绩。城市建设的推进、城市面貌的改善、城市功能的完善、城市知名度的提高,都会成为地方官员尤其是地方主要官员升迁的政绩。从负面来看则是寻租利益,这包括在土地出让、工程指标、招商引资等环节的寻租利益。例如,在山西省平遥拆迁腐败案中,分管副县长、城建局长和拆迁办主任分别与拆迁户合谋作假,套取拆迁补偿费。[11] 2007年底,上海市检察院在新闻发布会上称,房屋动拆迁已经成为该市职务犯罪“重灾区”。一些动拆迁单位主管官员利用职务便利,以权谋私,贪污受贿,侵吞巨额国有资产。检察院呼吁加强对动拆迁单位“一把手”权力运作的监控。[12] 一般说来,低级别的地方政府往往将自己的“目的”说得很直白,有的甚至“昭告天下”。例如,湖南益阳市资阳区将自己关于“旧城改造”的《常委会纪要》印发所有拆迁户,该《纪要》明确提出“要千方百计降低成本,炒高地价”。[13] 而事实上,地方政府为了获取高收益,总是要“千方百计”压低征地拆迁补偿标准。这是现实的房屋拆迁评估价大大低于真实的市场价格的根本原因。“几万元一亩征地,几百万甚至上亿元卖给开发商”[14]所形成的巨大利益及其附加利益,足以令任何有条件打土地主意的人为之疯狂。 (未完待续) (欢迎你继续关注“房屋拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向”续篇) [1]记者于猛:《土地财政不可持续》,《人民日报》,2010年12月27日,第17版。 [2]记者李静睿:《9城市房产开发费一半流向政府》,《新京报》,2009年3月6日, A17版。 [3]记者于猛:《土地财政不可持续》,《人民日报》,2010年12月27日,第17版。 [4]中国新闻网:《2010年中国土地出让总额2.7万亿元同比增逾70%》,中新网∕财经中心∕房产频道2011年1月7日。 [5]记者晏琴:《土地出让金被演变为地方政府“第二财政”?》,《中国产经新闻报》,2009年5月25日,A01版。 [6]《中华人民共和国土地管理法(2004)》第55条第2款规定,“新增建设用地的土地有偿使用费,30%上缴中央财政,70%留给有关地方人民政府,都专项用于耕地开发”。 [7]记者晏琴:《土地出让金被演变为地方政府“第二财政”?》,《中国产经新闻报》,2009年5月25日,A01版。 [8]中国新闻网:《审计署公布40个市地州土地资金使用出让调查结果》,中新网∕新闻中心∕房产新闻,2010年4月20日。 [9]财政部:《全国土地出让收支基本情况(2009)》,财政部网站/专题回顾/中国财政基本情况//(三)财政收入,2010年11月1日。 [10]西丰县政府网:《东北土特产品交易中心建设项目简介》,西丰县政府网站∕东北特产品交易中心。 [11]记者刘云伶:《平遥古城拆迁背后的腐败》,新华网∕新华视点,2007年12月28日,转引自:正义网∕反腐∕滚动。 [12]新华网:《房屋动拆迁成职务犯罪“重灾区”》,新华网∕新华时政,2007年12月24日,来源《工人日报》。 [13]记者王伟健、曹昌:《湖南资阳旧城拆迁实行株连政策引争议》,《中国经济周刊》,转引自:21CN网∕新闻中心∕国内新闻,2008年9月8日。 [14]记者于猛:《土地财政不可持续》,《人民日报》,2010年12月27日,第17版。那中国到底有多少失独家庭,这么多年了国家有调查过吗?官方公布过数据吗?这些失独父母的名字是什么?家住哪里?国家知道吗?如果这些都不知道,怎么去帮助他们?至少我是没有找到官方公布的数据,既然官方连有多少失独家庭都报不出一个具体的数字,能难让人觉得国家会愿意帮助他们。 另外,80年代以后,提倡一对夫妇只生育一个孩子的政策,有没有考虑到失独问题?如果有考虑到,第一、那么有没有告知人们所要面临的失独风险?第二、当初应对失独问题的办法是什么? 如果没有,这算不算是决策的失误?后来,雅安市“4•20地震”农房灾后重建,基本上就是按照上述方案实施的。在更广的意义上,该文的农房设计方案,对地震重点危险区的个人建房都有指导意义。我的《人口困局》可以说把中国的人口与资源环境关系“都分析透”了,基本结论是:按照现在的人口趋势,前景不妙。所谓“两面性”的分析方法比较中庸,看似不偏不倚,但容易将眼前关系全局的重大问题“过滤”掉。所以,我认为最好的分析方法是“具体问题具体分析”,并且要真正深入进去,而不是“想当然”。先生关于“80年后中国只有6亿人”的预言,有可能成真,不过不是因为“现在的生育率”,而是因为资源危机。建议先生去看看《人口困局》。最后,为了你的“综合国力”而将中国的人口与资源环境关系推向危局,以致葬送子孙后代的生存空间,笔者不敢苟同。所有的事物都有两面性,当我们能把所有的利弊都分析透的时候,才能得出正确的结论,利大于弊还是弊大于利,人口涨跌对国家关系重大,切勿片面分析。从资源环境来说,人口越少越好;从经济角度分析,庞大人口基数加上完善的教育,是一个国家经济竞争力的巨大优势,足够大的市场,才能建立起齐全完备的工业体系。从综合国力上来说:人口减少,将极大的削弱我国的综合国力,有可能使中国崛起的大国梦化为泡影。按现在的生育率,80年后中国只有6亿人。80的时间减少60%的人口,在历史上都极少见,只有几次大规模战乱时期才出现的情况。先生,中国14亿人口的事情,不能拿去与1.3亿人口的日本类比。道理很简单:“小”日本还可以大量利用国际资源生存和发展,但“大”中国的生存肯定不能主要依靠国际资源输入。更何况,许多关系生存的资源根本没法长期、大量进口。比如,中国缺水(一是本身就水资源短缺,二是严重污染大量破坏了水资源),你没有办法进口吧。日本人口密度是我们的好几倍,有那么大环境问题吗??改变粗放高污染的发展模式就可以解决环境问题。以前很多企业废水、废气不处理随意排放,技术设备落后,高污染高排放,日本钢铁企业单位排放是我们的1/3。按你的理论,日本1000万人都太多,日本有啥资源????你先把日本失去的20年研究透了,再回来说中国人口问题,别闭门造车,要有国际视野、长期的战略性思维,目光短浅永远也无法让中国真正崛起。即使做砖家也要对自己的言论负责。我评论的后半部分是:……因为,许多农民(尤其是山区农民)的绿色生态、低成本生活方式,未必就输于外出打工的生活,更不要说城市周边“贫民窟”贫民的生活。据笔者考察,外出打工是许多农民迫于生计不得不为的一种“相当无奈”的选择。谁不想有一个温暖的家?!先生说“以全球来看,农业人口超出30%的国家农村都穷”。这种思维方式是有问题的。因为,许多农民(尤其是山区农民)的绿色生态、低成本生活方式,未必就输于外出打工的生活,更不要说城市周边“贫民窟”贫民的生活。据笔者考察,外出打工是许多农民迫于生计不得不为的一种“相当无奈”的选择。谁不想有一个温暖的家?!

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